山坡地開發

台灣位於新褶曲造山帶，山地多、平地少，但是人口非常稠密，因此土地利用已經由平地向山坡地發展，造成山坡地的過度開發。山坡地是指國有林事業區、試驗林地及保安林地以外…，國對山坡地之意義係採取標高與坡度雙重準則，根據民國83年頒佈實施之水土保持法第3條的意義，山坡地係指：

山坡地：係指國有林事業區、試驗用林地、保安林地，及經中央或直轄市主管機關參照自然形勢、行政區域或保育、利用之需要，就合於下列情形之一者劃定範圍，報請行政院核定公告之公、私有土地：

◆標高在100公尺以上者。

◆ 標高未滿100公尺，而其平均坡度在 5 % 以上者。

凡標高在海拔100公尺以上，或標高未滿100公尺，而平均坡度在5 % 以上者，都屬於山坡地。

山坡地可依坡度、土壤有效深度、土壤沖蝕程度、母岩性質等因素，分成一到六級。其中一到四級地為宜農牧地，適於農牧經營利用；五級地為宜林地；六級地為加強保育地，包括沖蝕非常嚴重、崩塌、地滑及脆弱母岩裸露等。台灣總土地面積約為36，000平方公里，其中海拔低於一所在坡地坡度是不是太陡，以及是否位在填方區、山谷邊緣凸崖，或是是否與擋土牆距離過近等問題。

山坡地可利用限度分類標準之坡度級別

土地坐落是否位於山坡地，一般可依山坡地保育利用條例第三條之規定，視該土地之標高海拔有無在100公尺以上，或標高未滿100公尺，而其平均坡度在5%以上者而定。亦可就該土地之地段地號至地政事務所申領土地登記簿，從標示部“編定使用”欄位看出。亦即登記簿之編定使用，載有文字者為都市計畫外土地，其載為山坡地保育區文字者，即為山坡地，否則即非山坡地；但若編定使用欄位空白者，則屬都市計畫內土地，應另向地政機關申領地籍圖謄本再向縣市政府都市計畫單位或鄉鎮市公所工務建設單位，申領都市計畫分區使用證明書，如為保護區或國家公園區者，則屬山坡地。

如果標的物是成屋，應該注意的問題依次包括：馬路路面是否變形或發生龜裂？擋土牆高度是不是超過6公尺或45度？擋土牆排水孔功能是否正常？社區有無滯洪池，或滯洪池大小和位置是否適當？房屋的樑柱是不是出現45度裂縫？如果是已經成形的社區，另外要查明管理委員會的運作情形，以及是否定期委請專家進行社區安全檢查的工作。由於營造廠的素質，與山坡地開發品質有絕對密切的關係，因此不管購買的是預售屋或者是成屋，都應該事先了解營造廠的背景及過往的相關開發經歷，才是上策。

山坡地住宅在大量出現不動產市場時，曾因其寧靜的環境及優美的景觀，受到許多消費者的青睞，一般來說購買山坡地住宅的民眾以年青人、頂客族或55-68歲退休老人居多。直到86年的「林肯大郡」及88年的「921大地震」，才使山坡地住宅讓人聞之色變，房價一路下滑，也因為這兩次慘痛的教訓，使得政府對山坡地住宅的管理也更趨嚴謹，台北縣、市工務局等相關單位對山坡地住宅產品的建照核發一律從嚴審查，例如坡度在30%以上的山坡地住宅即遭禁建。

在政府的嚴格把關之下，加上消費者自身多留意一些危險訊息，如坡面上的樹木或電線桿有傾斜現象、坡面出現裂縫或小坍方、擋土牆面出現外凸變形或龜裂或擋土牆腳、坡腳有落石或小石塊堆…及避免順向坡房舍等，其實山坡地住宅不失為在健康取向下可考慮購買的產品。在台北市山坡地住宅結集的區域以文山區為主，平均單價約在15-20萬元/坪之間，台北縣則集中在新店市，平均單價從每坪8、9萬元到15、6萬元都有，雖然目前房價均處於低檔，但跌勢已趨於緩和。

在選購安全的山坡地社區時，有幾點注意事項：

◆山坡地的坡度要緩，避免選擇直接蓋在陡坡上的房子，根據專家評估坡地住宅超過30％時危險性較高。

◆建物周圍上下坡都不宜太陡，有高大的擋土牆或護坡工程設施，不表示安全無虞，避免選擇房子位於上、下邊坡或溪谷口，或高灘地，尤其是尚未經過整治的野溪。

◆建築物距離擋土牆最好有適當的距離（約6米以上）或至少應為擋土牆高度的2至3倍，方能避免因大雨造成土石滑動，影響住宅安全，原則上房舍與坡道的距離愈近容易造成坍塌災害。擋土牆面及周邊、基地周邊、上坡地等是否有排水管道：因排水管道的設置是水土保持的最大關鍵。全數排水管是否阻塞？尤其是落葉較多處？因有排水管但若阻塞也會造成災害。

◆擋土牆：歷經幾次颱風後，土石流問題浮現，山坡地住宅安全問題，再次引起民眾關心。購買山坡地住宅，應先檢視社區擋土牆，包括擋土牆高度應在4公尺以內，且不宜超過6公尺，鄰近擋土牆的房屋，距擋土牆距離應以擋土牆高度一半為限。

◆若發現擋土牆有裂或彎由變形應小心，且選購山坡地住宅，也應遠離擋土牆。

◆最好選擇由信譽良好的建設公司、營造廠及建築師所蓋的房子，因山坡地的房子涉及較多的專業化及經驗，如果沒有不良記錄，對建商的信譽較可安心，如果是上市公司，保障的程度也將相對較高，但若為一案公司，就得要特別小心注意。

◆住宅的基礎下有高大擋土牆，要注意查看設計圖，房屋基礎是否落在穩固的岩盤或土層上，不要選擇地質太差，或昔日有礦坑道之山坡地的房子，故也應瞭解該坡地的歷史。

◆已建成的山坡地住宅社區應定期請專家檢視擋土牆、排水等設施的安全性。

◆社區上、下水道的排水系統要完備，才不致於發生地面積水或基礎土壤積水的不良情況。

◆請專業建築師或土木技師對山坡住宅的地質、坡度、擋土牆結構進行檢測，如地質不佳、坡度過高、擋土牆高度超過三公尺以上，則應特別注意其施工品質及相關排水措施。

◆大面積挖方及填方的山坡地住宅要敬而遠之，如果知道該山坡地住宅個案是挖這山頭（挖方）、填低窪地（填方）的方式興建的，其地基都會較鬆軟，危險性也就隨時可能發生，消費者宜先向建商或代銷公司查明地基狀況。

◆山坡地住宅已興建完工年限：原則上完工愈久地基愈牢靠。 

◆山坡地住宅周邊或上下方是否有新興建工程工地：因新工程土地開挖或大地工程會影響周邊土地的質地。

◆山壁與平地是否出現位移：若有位移現象可能是地震帶、地質不穩或水土保持不良等原因造成。

◆住宅倚靠的坡地上下方的建物屋齡及施工品質：上下方住宅水土保持或擋土牆或大地工程未符合標準，將影響本身住宅的安全穩定度。

◆山坡地住宅周邊或上下方是否是舊河道或礦坑：新山坡地住宅因地質變數較大，若為舊河道或礦坑等地質時，危險性較高。

◆坡地地形：U型谷坡地或坡地邊緣危險性較高。山坡住宅逆向坡較安全，購買山坡地住宅應注意房屋建築在逆向坡比順向坡安全。順向坡的坡面傾斜方向，與地層傾斜方向相同，是最容易滑動的一種山坡；逆向坡的岩層結構較為穩固，安全度較佳。另外，山坡的坡度也要考慮，一般坡度在30度以下，較適合土地開發與居住，15度以下的緩坡更適合房屋建築，新建的房屋更應留意。

◆建築物執照的核定內容與實際建物地下開挖是否符合：一般民眾無法辨識建商興建是否合乎法規，故與建築執照對照是較理想的方式。

◆坡地頂或坡地上是否有綠地建造：綠地是水土保持的重點，因此綠地建造是必備的部份。

◆綠地建造是否過於疏散：原則上密度愈高的綠地愈能做好水土保持。

◆對外聯絡道路有幾條，寬度，原則上，聯絡道路多或寬對外聯繫愈便利，災害的救難也較便捷。唯一的聯外道路是否為積水區，或坍塌區，因為，主要聯絡道路若很容易淹水，將造成災害發生時最大的阻礙。

◆以前有無崩塌發生，原則上，有過崩塌經驗處再發生機率較高。

◆清晨看山邊屋觀察受潮 選擇下雨天看屋，可以發現房子有無漏水，而利用晚上看屋，則能確認社區進住率及環境治安好壞，針對選購房屋類型不同，就要利用不同時間看屋，如果想買山邊的房子，不論是別墅或大型造鎮，除了要選在上述時間看屋外，最好能抽空起個大清早前去看屋，因為山邊的房子最易受潮，利用清晨去看屋，不管是牆壁或地板受潮情況都能一覽無遺。

◆山坡地住宅買舊不買新：購買山坡地住宅，應買舊不買新。山坡地社區從整地、開發興建，到有人進住，不論是建物與大地之密合度、排水系統之運作、或是社區之成熟度等，都要經過一段較長的時間來考驗，才能斷定開發工程的穩定性與安全性，因此選擇山坡地社區要喜舊厭新，已經開發完成10年以上、沒有出任何意外的山坡地社區，其安全性相對較高。

台北市的消費者不妨還可以利用一份山坡地住宅安全（ＤＩＹ）自助檢視表來評量自己的住宅，填妥檢測表後與市府工務局建管科聯繫，建管科將安排專家前往勘查。除此之外，透過專業機構，例如台北市建築師公會、台灣省土木技師公會…等單位來做安全鑑定，將可提供更安全的居住保障，但這些單位申請鑑定是需要付費的，且付費標準不一，消費者可先行電話聯絡再做決定。

雖然目前的山坡地住宅行情表現未見明顯翻升，但其實下跌幅度最大的時間點是落在88年到89年之間，90年至今已有緩和跡象；有心購買山坡地住宅之消費者，要注意建築基地要建在逆向坡上，而且不要破壞了坡腳，以免影響岩盤的穩定性，除了住宅本身的安全考量外，應同時將山坡地住宅的居住環境、社區管理、聯外交通與空屋率等四大因素列入考慮；從而選擇到一個兼具健康與安全性的山坡地住宅。

山坡地之保育與利用：

　　 山坡地管理法令始自民國65年訂定之「山坡地保育利用條例」，唯其內容對農業之使用，如開發建築使用之管理，則過於簡要，無法因應實際之需要。許多坡地不當利用事件，層出不窮，如開闢大面積的高爾夫球場、菜園、檳榔園、果園，而坡地道路亦因應運產生，造成土壤沖刷嚴重，坡地災害頻傳，不但在使用當地災害頻傳，連下游地區的居民生命、公共建設及公司財產都被殃及。民國72年7月7日內政部首次頒佈山坡地開發建築管理法，於民國79年及86年分別再加以修正。該辦法明定山坡地開發建築面積不得少於十公頃，並規定山坡地開發由直轄市、縣(市)政府審定發給許可。根據山開辦法第五條規定，山坡地有下列各款情形之一者，不得開發建築：

◆坡度陡峭者

◆地質結構不良、地層破碎、活動斷層或順向坡有滑動之虞者

◆現有礦場、廢土堆、坑道及其周圍有危害安全之虞者

◆河岸侵蝕或向源侵蝕有危及基地安全者

◆有崩塌或洪患之虞者

◆有礙自然文化景觀者

◆依其他法律不得建築者

　　依山開辦法外，民國86年內政部區域計劃委員會定頒非都市土地開發審議規範，該規範規定平均坡度在百分之三十以上的坡地，其面積80%應維持原貌，不可開發，其餘20%之土地得規劃作道路、公園及綠地等設施使用。農委會於民國83年公布實施水土保持法，復於民國85年公告水土保持技術規範，做為審查水土保計劃之依據，至此水土保持審查始具制度。

仔細勘查坡地住宅，留意地層變化，可找專家陪同

台灣約2/3以上土地屬於山坡地，在平地住宅開發幾近飽和下，山坡地住宅以環境和視野，吸引許多想暫時脫離城市生活的消費者前往選購。只是台灣因位處地震帶，不少山坡地更有坡陡、地質條件脆弱等不適開發的先天條件，買山坡地房屋必須更審慎。 

根據內政部建築研究所資料，消費者選購山坡地住宅時，對於周圍大環境、相關興建工程設施及房屋建築結構等3大原則，應有所評估，再針對其中各類細項分別檢視，以保障住宅和生命財產的安全。 首先，關於山坡地住宅所在的大環境部分，要檢測房子是否位在順向坡、活動斷層帶或陡坡等位置上，並需觀察鄰近樹木或電線桿是否有傾斜、坡面或路面是否出現裂縫等現象。 

順向坡易造成滑動

當岩層傾斜方向與地形表現的傾斜方向相同時，就稱為「順向坡」，若是基地坡址遭到破壞，位在上面的住宅則有可能發生滑動；若坡面上原本垂直的樹木、或電線桿發生傾斜，則表示這個斜坡可能已經發生淺層滑動的現象。同樣的，若是坡面、路面出現同方向、成群成組的裂縫，或局部陷落，表示地底可能已經淘空，或是地層已經產生滑動。 

擋土牆採分段分階

關於住宅環境的相關工程設施，擋土牆是否有裂縫、不正常的出水狀況，及擋土牆的高度，和房屋與擋土牆的距離等都是觀察重點。根據台北市政府工務局建管處資料顯示，擋土牆若有凸現象，表示已經超過所能承受的壓力，若是排水孔無法正常出水，則有牆背回填土已被淘空的危機。較完善的山坡地擋土牆，多會採取分段分階規劃，可以觀察擋土牆高度，最好是4公尺以下為宜、6公尺以上則偏高。排水溝則是另一重點，若是排水溝有裂縫、變形，則表示有長期排水異常的現象，地盤有軟化的潛在危機，這些都是山坡地災變的前兆。回到房屋主體，除可觀察外牆磁磚、粉刷、室內梁柱有無剝落或裂開，地下室、屋內裝潢的牆壁或角落有無裂縫，或是發霉的現象。「對於山坡地住宅有疑問，除了向建商或仲介表達外，也可以請教相關專家，千萬不要抱著姑且一試的心態倉促下決定。」

先檢視地質資料

山坡地住宅首重安全。前幾年山坡地住宅發生危機後，近幾年建商多已加強安全措施。較有口碑且較負責任的建商，都會在銷售時將基地所在的地質資料提供給消費者，並且強調地基、結構的穩定性，像是地基怎麼打、打了幾個基樁、打得多深都是參考重點。 留意交通採買問題 若是建商沒有提供山坡地住宅的相關資料，建議消費者選購山坡地住宅前，可先上「經濟部中央地質調查所」（http：//www.moeacgs.gov.tw）查詢基地是否位在地震帶上。因為台灣地處歐亞大陸板塊及菲律賓海洋板塊的交界處，地震會造成土石鬆動。若是安全措施已經完備，回歸房屋選購的基本原則，景觀、生活機能和交通則是另一考量的重點。由於山坡地住宅強調的就是景觀、環境，相對而言生活便利性就有待考慮。除了日常購物不比市區便利外，好幾個大社區共用一個出路口也是大問題，若是只有1條連外道路、上下班尖峰時間就容易塞車，這些在選購前都應該考慮。   

簡易3招 住山坡住宅也不怕：

「西北颱」、「路徑酷似溫妮颱風」、「林肯大郡事件」等令人看了怵目驚心的字眼，隨著蘭寧颱風的來臨不斷出現在新聞版面上，一定又讓現在住在山坡地上或是準備住進山坡地社區的民眾膽顫心驚。不過民眾也不必過度驚慌，只要掌握既成已開發山坡地社區、慎選建商及打聽住戶口碑，山坡地住宅還是可以買得安心、住得放心的！

又見西北颱來襲，加上氣象報告又不斷強調其行徑酷似造成「林肯大郡事件」的溫妮颱風，所以自然而然的又引起山坡地住戶或是準住戶的一陣緊張與恐慌。台灣有三分之二之土地都屬山坡地，所以家住山坡地的機會非常高，很多房子也都蓋在山坡地上，而且也都安全無事，真正像過去發生類似「林肯大郡事件」的情形並不多，民眾只要掌握既成已開發山坡地社區、慎選建商及打聽住戶口碑，並隨時遵照營建署或是北市等地方建管單位提供之「山坡地住宅安檢DIY20招」，山坡地住宅還是「仁者樂山」的不錯選擇。 據了解，不論是營建署或是地方建管單位都有提供「山坡地住宅安檢」的相關表格，但其中卻有很多易看難懂之專有名詞，如順向坡、大填方區、地錨、擋土牆等等，對一般民眾而言確實是常常有看沒懂，因此有一個最簡單也最保險的山坡地住宅選擇口訣：「喜舊厭新、摸建商底、問住戶口碑」。 在國內工程界流傳一句話：「山坡地社區的七年之癢」，也就是說山坡地社區在經過大地工程、開發興建，到有人進住，不論是建物與大地之密合度、排水系統之運作、或是社區之成熟度等，都要經過一段較長的時間來考驗，才能斷定該山坡地開發案之穩定性與安全性，因此選擇山坡地社區要「喜舊厭新」，已經開發完成十年以上、沒有出任何意外之山坡地社區，其安全性是無庸置疑的！

「摸建商底」是指建商有無開發山坡地社區之經驗，沒經驗風險相對較高，有的話，其開發之山坡地社區有沒有任何出意外之不良紀錄，這些都要打聽清楚。至於「問住戶口碑」，這是買任何住宅產品都要做的動作，山坡地社區更是要仔細詢問已住之住戶以往社區之安全紀錄，更重要的是要進一步了解建商是不是有後續之開發計畫，後期之開發會不會影響現在社區及住戶之安全，都要有全盤之了解，以確保人身及財產之安全。

現在政府建管相關單位及學術機構都有完整之山坡地住宅安全注意及檢測事項，提供給民眾，對於這方面想進一步深入探討與了解的，可進入下列網站或網址：內政部營建署；台北市工務局建築管理處；中央大學土木工程學系，林肯大郡山坡地議題網站等。

山坡地住宅安全自我檢測項目

一、周圍環境檢查 　

1.房屋是否在山谷邊緣或山崖之上？□是□否 　

2.坡面上的樹木或電線桿是否有傾斜現象？□是□否 　

3.坡面或路面是否出現裂縫？□是□否 如是，裂縫分佈□密□疏

二、房屋外圍現象檢查 　

1.社區是否有擋土牆？□是，高度約╴╴╴公尺，距房子約╴╴╴公尺，□否。 　

2.擋土牆是否有異常出水現象？□是□否。 　

3.擋土牆是否出現外凸變形或龜裂？□是□否。 　

4.擋土牆牆腳是否有落石或小石塊堆？□是□否。 　

5.山坡坡腳是否有落石或小石塊堆？□是□否。 　

6.社區是否有提供降低洪水流量或攔截土石之水池？□是，□否　　

　如是，是否經常保持通暢及保持正常使用？□是，□否 　

7.排水溝是否有龜裂？□是，□否 　

8.排水溝於豪雨時是否能保持順暢？□是，□否 　

9.房屋周圍排水溝是否有裂縫或出水量異常？□是，□否 　

10.房屋周圍樓梯或排水溝與建築間是否產生開裂落差？□是，□否

三、房屋現象檢查 　

1.靠近山邊房屋之牆壁或地下室是否有滲水或發霉現象？□是，□否 　

2.房屋地下室之地板或角落是否有裂縫或凹凸不平現象？□是，□否 　

3.房屋樑柱是否有裂紋、歪斜或鋼筋外露之現象？□是，□否 　

4.房屋隔間牆是否有粉刷層裂開形成斜向裂縫？□是，□否 　

5.房屋外牆磁磚是否有剝落現象？□是，□否 　

6.房屋門窗會因結構體或門窗本身變形而產生開關困難或無法使用現象？□是，□否 　

7.屋內裝修材料，如懸吊燈飾、靠牆衣櫃或書櫃是否有傾斜或生銹現象？□是，□否 　

8.房頂水塔進水量是否不穩定？或水壓異常？或自來水水費暴漲？□是，□否

山坡地開發相關規定(台北市政府工務局建築管理處)

 山坡地管理業務簡介(行政院農委會)

台北市、台北縣 山坡地住宅

汐止市山坡地住宅介紹